Troca de cotas em FIIs cresce, alerta BTG para riscos
Troca de cotas em FIIs cresce, alerta BTG para riscos. Mesmo com juros elevados, gestores de fundos imobiliários intensificam a aquisição de ativos por meio da troca de cotas, estratégia que dispensa novas emissões de papéis ou aumento de alavancagem, aponta relatório do BTG Pactual divulgado nesta quinta-feira (29).
Juros altos impulsionam alternativa de captação
Segundo o banco, a troca de cotas ganhou espaço tanto em compras diretas de imóveis quanto em incorporações entre fundos. O ambiente de taxas de juros restritivas reduziu o apelo de dívidas ou ofertas públicas tradicionais, tornando o mecanismo uma rota eficiente para ampliar patrimônio e diversificar portfólios.
Eficiência e proteção ao cotista
Os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira destacam que as operações costumam ocorrer a valor patrimonial, evitando diluição do investidor minoritário. Além disso, os custos de transação são inferiores aos de emissões, e a alocação de recursos se dá de forma mais ágil, o que favorece a distribuição de rendimentos.
Casos recentes de BTLG11, HGLG11, VILG11 e XPML11 ilustram o movimento. Entre 2024 e 2025, fundos como BRCO11, CPTS11 e TRXF11 também recorreram ao modelo para adquirir imóveis ou incorporar veículos menores, reforçando a tendência mapeada pelo BTG.
Prêmios de liquidez e risco de overhang
Apesar dos benefícios, o banco vê dois pontos de atenção. O primeiro é a precificação: vendedores podem exigir prêmio de liquidez ao aceitar pagamento em cotas. O segundo é o overhang, situação em que o volume de novas cotas excede a média diária negociada, pressionando o preço no mercado secundário.
Para mitigar o problema, acordos recentes incluem cláusulas de lock-up e limites vinculados ao Average Daily Trading Volume (ADTV). Mesmo assim, o relatório alerta que, se a liquidez do fundo for baixa, a pressão vendedora pode persistir e afetar as cotações, ainda que o ciclo de juros comece a afrouxar.
Imagem: Igor Grecco
Estrutura tende a se consolidar
Na avaliação do BTG, a troca de cotas “veio para ficar”. Fundos com patrimônio robusto e boa liquidez tendem a liderar novas operações, reduzindo o impacto dos riscos citados. Dados da B3 corroboram o aumento de negócios envolvendo incorporações desde 2024.
Combinando custos menores, ganho de escala e preservação dos cotistas, a estratégia deve seguir em alta em 2026, sobretudo entre gestores que buscam competitividade sem elevar endividamento.
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Crédito da imagem: jabkitticha/istockphoto
